Dostawa nieruchomości komercyjnych a przedsiębiorstwo/zorganizowaną część przedsiębiorstwa
Zbycie nieruchomości komercyjnej, wraz z dodatkowymi składnikami majątkowymi służącymi do prowadzenia określonej działalności gospodarczej, może wywoływać diametralnie odmienne skutki w zakresie opodatkowania VAT w zależności od kwalifikacji przedmiotu transakcji jako towaru bądź też przedsiębiorstwa/jego zorganizowanej części. Transakcja zbycia przedsiębiorstwa/zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie podlega bowiem VAT.
Z kolei dostawa nieruchomości zasadniczo podlega podatkowi VAT, w związku z czym należy ustalić właściwą stawkę VAT dla takiej transakcji, ewentualnie zastosowanie może mieć zwolnienie z VAT.
O ile przepisy prawa definiują zarówno przedsiębiorstwo jak i zorganizowaną części przedsiębiorstwa, to na uwadze należy mieć również dość bogate orzecznictwo TSUE w zakresie tego, w jakich okolicznościach transfer całego lub części majątku podatnika można uznać za niepodlegający VAT (np. wyrok z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie C-497/01, Zita Modes, wyrok z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C‑444/10 Christel Schriever, postanowienie z dnia 16 stycznia 2023 r. w sprawie C‑729/21).
W świetle tego orzecznictwa, należy uwzględniać także zamiar trwałego kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy zbywanych składników majątkowych, a także czy takie składniki są wystarczające dla umożliwienia nabywcy prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.
Do orzecznictwa TSUE nawiązuje również Minister Finansów w Objaśnieniach z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”. Według ww. Objaśnień, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo czy też ZCP należy uwzględnić zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o te składniki.
W świetle Objaśnień, dla uznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo/ZCP istotne jest ustalenie, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak m.in. grunt, budynek, budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, prawa i obowiązki z umów najmu) na nabywcę przenoszone będą również dodatkowe elementy, takie jak umowa o zarządzanie nieruchomością, czy należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
Walor Objaśnień polega z jednej strony na przedstawieniu stanowiska Ministra Finansów w zakresie kryteriów, jakie należy stosować w celu rozróżnienia transakcji polegającej na dostawie nieruchomości od zbycia przedsiębiorstwa/ZCP, a z drugiej na ich mocy ochronnej przysługującej podatnikom, którzy zastosują się do ich treści.
Tym niemniej, należy zauważyć, iż Objaśnienia mają dość ogólny charakter a różnorodność stanów faktycznych występujących w praktyce może powodować trudności z ich bezpośrednim odniesieniem do sytuacji danego podatnika.
Z uwagi na powyższe, a także istotne konsekwencje niewłaściwego zaklasyfikowania składników majątkowych (np. zakwestionowanie prawa do odliczenia od nabycia składników majątku na którym błędnie, zdaniem organów podatkowych, naliczono podatek VAT), dobrą praktyką powinno być przeprowadzenie dokładnej analizy tego typu przypadków, a w razie potrzeby wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną (o wydanie której strony transakcji mogą wystąpić razem w drodze wniosku wspólnego).
