Refakturowanie kosztów mediów na najemcę – jaka stawka VAT?
Aczkolwiek w przepisach podatkowych nie występuje pojęcie „refakturowania”, to jest ono w praktyce powszechnie używane w odniesieniu do odsprzedaży towarów i usług. Zasadniczo, refakturujący stosuje wobec nabywcy tą samą stawkę VAT, która miała zastosowanie do zakupu. Tym niemniej, na gruncie obciążania najemcy kosztami mediów, wynajmujący może mieć obowiązek stosowania stawki innej niż ta, którą użył dostawca.
W zakresie traktowania najmu i mediów do celów VAT kluczowy jest wyrok TSUE z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. Zgodnie z tym wyrokiem, co do zasady, dostawa mediów zapewnianych najemcy powinna być uznawana za odrębną od usługi najmu (i opodatkowana według zasad właściwych dla danego rodzaju mediów). Uznanie mediów za elementy pomocnicze jednolitej usługi najmu jest dopuszczalne tylko, gdy określone świadczenie jest nierozerwalnie związane z najmem, a jego podział byłby sztuczny (w takim przypadku dla mediów należy stosować stawkę VAT przewidzianą dla usługi najmu).
Zdaniem TSUE, media należy traktować jako świadczenia oddzielne od najmu jeśli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich poprzez decydowanie o wielkości zużycia. W efekcie, przy mediach takich jak energia elektryczna, cieplna, woda, jeśli najemca jest obciążany ich kosztem na podstawie odczytów liczników pomiarowych, należy do nich stosować stawki VAT właściwe dla poszczególnych mediów.
Odmienna sytuacja wystąpi, gdy najemca ponosi zryczałtowaną opłatę za media niezależną od ich faktycznego zużycia. W tym przypadku koszt mediów podlega włączeniu do podstawy opodatkowania usługi najmu dzieląc stawkę VAT właściwą dla najmu (w przypadku najmu lokali użytkowych – 23%, w przypadku lokali mieszkalnych oddanych w najem na cele mieszkalne – zwolnienie z VAT).
W konsekwencji, w przypadku zwolnionego z VAT najmu lokali mieszkalnych, obciążanie ww. mediami na podstawie faktycznego zużycia, prowadziłoby do obowiązku naliczenia VAT z tytułu refakturowania tych mediów według właściwych dla nich stawek VAT (o ile wynajmujący nie korzystałby ze zwolnienia podmiotowego z VAT).
Z kolei w przypadku najmu lokali użytkowych, z uwagi na to, iż taki najem jest opodatkowany według stawki 23% VAT, traktowanie mediów jako świadczeń odrębnych miałoby znaczenie w zakresie stawek VAT w tych przypadkach, w których dane medium podlega stawce obniżonej (np. woda, ścieki).
