Czy można amortyzować lokale i budynki mieszkalne wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej?
Aktualnie organy podatkowe stoją na stanowisku, że o możliwości amortyzacji lokali, bądź budynków przesądza klasyfikacja danego obiektu jako mieszkalny bądź użytkowy, a nie faktyczne wykorzystanie obiektu na inne cele niż mieszkaniowe. Przy czym, klasyfikacja środków trwałych powinna być dokonywana w oparciu o Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (dalej: „Rozporządzenie”). Co ciekawe, kwestii tej nie regulują przepisy prawa podatkowego, zatem odpowiednia klasyfikacja nie może być przedmiotem interpretacji indywidualnej, w przypadku wątpliwości co do prawidłowej kwalifikacji podatnik może zwrócić się z wnioskiem o jej dokonanie do Urzędu Statystycznego.
Przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 10 lutego 2023 r. (sygn.: 0115-KDIT3.4011.50.2023.1.JS), wskazał że:
„Nie sposób zgodzić się z stanowiskiem Wnioskodawcy, zgodnie z którym lokal mieszkalny będący środkiem trwałym, wprowadzony do ewidencji środków trwałych z symbolem KŚT-122, wykorzystywany tylko i wyłącznie do prowadzenia kancelarii komorniczej, mimo, iż nie jest zakwalifikowany jako lokal użytkowy, może być amortyzowany i nie dotyczy go przepis art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodatkowo sam fakt, że Wnioskodawca wykorzystuje lokal mieszkalny do celów użytkowych/niemieszkalnych (prowadzi w nim kancelarię komorniczą) nie zmienia automatycznie klasyfikacji/rodzaju tej nieruchomości.”
Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 23 grudnia 2022 r. (sygn.: 0113-KDIPT2-1.4011.888.2022.1.ID), w której organ podatkowy uznał, że podatnik prowadzący kancelarię w lokalu zakwalifikowanym w KŚT jako mieszkalny, nie ma możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od tego środka trwałego. Aktualnie w przedmiotowej sprawie toczy się postępowanie sądowo-administracyjne, WSA w Krakowie wydał wyrok (sygn.: I Sa/Kr 253/23 – orzeczenie nieprawomocne), na mocy którego uchylił omawianą interpretację indywidualną. Krakowski sąd nie opowiedział się wprost za prawidłowością stanowiska podatnika, a jedynie wskazał na brak dostatecznego uzasadnienia wydanej interpretacji przez Dyrektora KIS, mimo to wydany wyrok daje nadzieje, że w przyszłości organy podatkowe pod wpływem orzecznictwa sądów administracyjnych zmienią dotychczasowe podejście.
Amortyzacja budynków
Również budynki mieszkalne służące prowadzonej działalności gospodarczej zostały objęte zakazem amortyzacji od 2023 r., jednak zwracamy uwagę, że zgodnie z definicją zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki mieszkalne to takie obiekty, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Z tej definicji wynika, że w przypadku gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana na cele mieszkalne, to taki budynek powinien zostać zakwalifikowany jako niemieszkalny i tym samym będzie mógł podlegać amortyzacji.
Przykład:
Podatnik nabył budynek mieszkalny jednorodzinny z parterem przeznaczonym na działalność gospodarczą. W akcie notarialnym zaznaczono, że część mieszkalna, która znajduje się na piętrze będzie wykorzystywana do celów mieszkaniowych podatnika, natomiast parter będzie wykorzystywany jako magazyn. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 200 m2, z czego 50% stanowi powierzchnia mieszkalna, a druga część to parter stanowiący pomieszczenia na działalność.
Zgodnie z definicją zawartą w rozporządzeniu w sprawie KŚT, jeżeli co najmniej połowa budynku ma charakter mieszkalny, to jest on zaliczony do KŚT 11, co oznacza, że jest budynkiem mieszkalnym. Zatem, w powyższym przykładzie budynek powinien zostać zaliczony jako budynek mieszkalny niepodlegający amortyzacji.
Z kolei, w przypadku przeznaczenia ponad 50% powierzchni budynku na potrzeby działalności gospodarczej, podatnik mógłby zakwalifikować ten obiekt jako budynek niemieszkalny, a tym samym dokonywać jego amortyzacji w części przeznaczonej do wykorzystywania w prowadzonej działalności.
Powyższe znajduje potwierdzenie m. in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 sierpnia 2023 r. (sygn.: 0114-KDIP3-2.4011.559.2023.3.MG), w której organ stwierdził, że:
„Zakupiony w 2021 r. budynek mieszkalny został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w firmie Wnioskodawcy, w części amortyzowany podatkowo do końca 2022 r., zgodnie z przepisami przejściowymi, które wprowadził Polski Ład. Wnioskodawca planuje rozbudować ww. budynek. Po wykonaniu prac budowlanych, które będą trwały dłuższy czas, budynek zmieni w sposób znaczny swój charakter. Zmieni się także sposób użytkowania, a co za tym idzie klasyfikacja budynku jako usługowo-mieszkalny. Zgodnie z definicją zawartą w PKOB budynek po rozbudowie zostanie sklasyfikowany jako niemieszkalny (powierzchnia użytkowa przeznaczona na cele mieszkalne będzie stanowiła ok. 33% całkowitej powierzchni użytkowej budynku). Budynek zostanie zakwalifikowany po rozbudowie do KŚT 103 (budynki handlowo-usługowe). Po rozbudowie amortyzacji będzie podlegała ta część budynku, która będzie wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej tj. zgodnie z projektem parter istniejącego budynku powiększony o dobudowaną część. Lokale w budynku nie mają wyodrębnionej własności, stanowią współwłasność łączną.
Zatem Wnioskodawca będzie miał możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od budynku, który w wyniku rozbudowy stanowić będzie budynek niemieszkalny w części przeznaczonej na prowadzoną przez Wnioskodawcę działalność gospodarczą.”
Podsumowanie
Aktualne stanowisko organów podatkowych wskazuje na brak możliwości amortyzacji lokali i budynków, które zostały ujęte w klasyfikacji środków trwałych jako mieszkalne, mimo ich faktycznego wykorzystania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej – w ocenie organów podatkowych okolicznością decydującą o możliwości amortyzacji jest ich odpowiednia klasyfikacja w KŚT.
Źródła:
art. 16c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych;
art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych;
Interpretacja indywidualna z dnia 17 sierpnia 2023 r., sygn.: 0114-KDIP3-2.4011.559.2023.3.MG;
Interpretacja indywidualna z dnia 10 lutego 2023 r., sygn.: 0115-KDIT3.4011.50.2023.1.JS;
Interpretacja indywidualna z dnia 23 grudnia 2022 r., sygn.: 0113-KDIPT2-1.4011.888.2022.1.ID.
