Wynajem lokali mieszkalnych – najem prywatny czy w ramach działalności?

Od 1 stycznia 2023 r. osoby fizyczne wynajmujące mieszkania w ramach „najmu prywatnego”  nie mają możliwości wyboru formy opodatkowania otrzymywanych przychodów. Przychód z najmu prywatnego jest „na obowiązkowym” ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% lub 12,5% (od nadwyżki powyżej 100.000,00 zł przychodu z najmu).

Z kolei podatnicy wynajmujący lokale mieszkalne w ramach działalności gospodarczej wciąż będą mieli dowolność co do wyboru formy opodatkowania, jednak od 2023 r. zostaną definitywnie pozbawieni możliwości amortyzacji lokali mieszkalnych.

Co więcej, zgodnie z aktualną linią interpretacyjną organów podatkowych opłaty za media oraz czynsz administracyjny, które są przekazywane przez najemców wynajmującemu powinny być zaliczane przez wynajmującego jako przychód z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej[1], natomiast w przypadku „najmu prywatnego” przychód w związku z otrzymywaniem opłat za media oraz czynsz nie powstaje[2]. Zatem, pomimo możliwości zastosowania takich samych stawek ryczałtu dla „najmu prywatnego” jak i dla tego prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, korzystniejszym podatkowo rozwiązaniem jest „najem prywatny”.

W związku z powyższym, przedsiębiorcy coraz częściej zastanawiają się nad możliwością „przejścia” z działalności na najem prywatny mieszkań. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 29 listopada 2022 r. (sygn.: 0115-KDIT3.4011.707.2022.1.DP) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) potwierdził, że przedsiębiorca może wycofać mieszkania z działalności gospodarczej i rozliczać je w ramach „najmu prywatnego”.

Z wnioskiem o wydanie wspomnianej interpretacji wystąpił podatnik, którego lokale mieszkalne zostały wniesione do używania w działalności gospodarczej i zakwalifikowane do środków trwałych. Zgodnie z informacją zawartą we wniosku lokale mają charakter wyłącznie mieszkalny i w tym celu są wykorzystywane na podstawie długoterminowych umów najmu (nie krótszych niż jeden rok). Do końca lipca 2022 r. lokale były amortyzowane, a wydatki związane z ich wykończeniem i utrzymaniem były zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Przychody z najmu stanowiły przychód z działalności gospodarczej i były opodatkowane podatkiem liniowym. W momencie wystąpienia z wnioskiem podatnik nie amortyzował już lokali oraz nie zaliczał do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z ich utrzymaniem. Natomiast od 2023 r. podatnik zamierza wycofać lokale z majątku związanego z działalnością gospodarczą (poprzez wycofanie ich z ewidencji środków trwałych) do majątku prywatnego i zakwalifikować przychody z nimi związane jako pochodzące z „najmu prywatnego”.

W omawianej interpretacji Dyrektor KIS stanął na stanowisku, że czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie majątkiem nie powinny być kwalifikowane jako podejmowane w ramach działalności gospodarczej. Na potwierdzenie swojego stanowiska organ podatkowy przywołał uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. (sygn.: II FSP 1/21), w której wskazano, że to podatnik decyduje czy „powiązać” określone składniki swojego majątku z prowadzenie działalności gospodarczej czy tez zachować je w majątku prywatnym.

Ponadto, organ podatkowy w uzasadnieniu do wydanej interpretacji zaznaczył, iż: „zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.”

Co więcej, w odpowiedzi na drugie pytanie Dyrektor KIS zgodził się ze stwierdzeniem podatnika, że liczba wynajmowanych lokali nie przesądza o zakwalifikowaniu wynajmu jako wykonywanego w ramach działalności gospodarczej. Bowiem, przy ocenie czy w danym przypadku czynność jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej należy zbadać czy zostały spełnione  ustawowe przesłanki (art. 5b ust. 1 ustawy o PIT), natomiast sama liczba wynajmowanych lokali może być co najwyżej pomocniczą przesłanką.

Podsumowując, Dyrektor KIS zajął pozytywne stanowisko dla podatnika, stwierdzając, że może on wycofać wynajmowane lokale z działalności gospodarczej oraz rozpocząć od 2023 r. opodatkowanie przychodów z wynajmu wycofanych już lokali na zasadach przewidzianych dla „najmu prywatnego”, bez względu na liczbę wynajmowanych lokali w ramach działalności.

Omówiona interpretacja potwierdza wyrażone wcześniej w orzecznictwie sądów administracyjnych stanowisko, zgodnie z którym liczba wynajmowanych lokali nie przesądza czy wynajem jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej, co należy to ocenić jako pozytywny przejaw zmiany linii interpretacyjnej organów podatkowych. Z kolei w odniesieniu do możliwości wycofania wynajmowanych lokali z działalności gospodarczej jest to jak dotąd jedyna zidentyfikowana przez nas indywidualna interpretacja podatkowa, potwierdzająca możliwość reklasyfikacji źródła przychodów z wynajmu lokali mieszkalnych jedynie poprzez wycofanie nieruchomości z ewidencji środków trwałych, bez faktycznych zmian w procedurze wynajmu tych lokali. Niemniej, interpretacja ta daje nadzieję podatnikom na korzystne podejście organów podatkowych w podobnych sprawach w przyszłości.

[1] Por.: interpretacja indywidualna z 21 października 2022 r., sygn.: 0112-KDIL2-2.4011.686.2022.1.AA, interpretacja indywidualna z 9 sierpnia 2022 r., sygn.: 0114-KDIP2-1.4011.468.2022.1.JF, interpretacja indywidualna z 19 września 2022 r., sygn.: 0112-KDIL2-2.4011.504.2022.2.WS.

[2] Por.: interpretacja indywidualna z 17 listopada 2022 r. sygn.: 0112-KDIL2-2.4011.738.2022.1.MM; interpretacja indywidualna z 7 października 2022 r. sygn.: 0115-KDIT1.4011.475.2022.2.DB; interpretacja indywidualna z 28 kwietnia 2022 r. sygn.: 0113-KDIPT2-1.4011.130.2022.1.ID.